独学ライフ

素人サラリーマンが仕事をしながら様々な資格を取得した独学勉強法、資格の活かし方について解説します。

資格

素人サラリーマンによる初めての賃貸不動産経営奮闘記

投稿日:2020年7月4日 更新日:

皆さん、こんにちわ。

独学ライフです。

今回は、私、素人サラリーマンが不動産関連資格を取得した後に、実際に賃貸不動産を経営した奮闘模様を書きたいと思います。

  • 賃貸不動産経営に興味のある方
  • 不動産資格の活かし方に興味ある方

これがリアル。

これからシリーズ編としてお伝えしていこうと思います。

素人による賃貸不動産経営

私、独学ライフは不動産業界とは無縁なサラリーマンを送りながら

  • 宅建
  • 管理業務主任者
  • 賃貸不動産経営管理士
  • AFP

といった不動産関連資格を取得し、その知識を活かして賃貸不動産の経営をスタートしました。

ある日、突然ひょんなことから空室ありの大変お古なアパートを事業継承することになりました。

設備のあちこち壊れるし、空室やし、閑静な住宅地にたたずむ1棟のアパート経営の奮闘記です。

まず、物件から紹介しますと、かれこれ25年以上前に建った物件なんで、

  • 外づらのビジュアルはいかにも昭和感満載
  • 部屋は今どき畳にふすまの部屋
  • 設備のあちこちで修理依頼は頻繁

こんな物件です。

ということで、人の入れ替わりの激しい年度末シーズンにようやく、新しい入居者様に来ていただくことになったことから、この奮闘記が始まります。

大手不動産仲介業者との奮闘記「勝手に鍵を変えられる」

それは大手不動産仲介業者からの1本の電話が入ったところからスタートします。

不動産屋:「入居をご希望される入居様がいらっしゃいます」

自分:「お!いらっしゃるのか!」

不動産者:「すぐ引っ越しをご希望されているので、さっそく契約させて頂きます」

自分:「え?まじ?もうですか!早いな~♪」

不動産者:「取り急ぎ、換気扇のスイッチがつかないから、入居日までに修理お願いします~」

自分「はい、(また故障か・・・)」

そして、すぐ工務店へ修理の依頼をした。

修理当日。

私は会社で会議が終わり、ほっと休憩室で一息ついた矢先だった。

「プルルルル‥‥」(不動産屋からの電話だ)

自分:「(ん?工務店か、どうした?)はい、どうかしました?」

工務店:「お預かりしている鍵で開かないんですよー」

自分:「え?なんでですか?」

不動産屋:「あー、これ鍵が取り換えられてますね~」

自分:「え?まじ?」

自分:「工務店さん、申し訳ありません、不動産屋が取り換えるかも~って言っていたので、もう変えたのかもしれません。すみません、いったんキャンセルで仕切り直しで別日でお願いできますか(不動産屋さん、勝手に鍵を変えるか・・・・マジかよ)」

そして、不動産屋に連絡を入れる。

自分:「あーもしもし、あのー先日の新たに入居されるお部屋の鍵って変えました??」

不動産屋:「あー、そうですねー、すみませーん、変えましたねー」「(おいおい、事前に言えよ)・・」

自分:「新しい鍵はどこですか?」

不動産屋:「あー、うちの事務所にあります」

自分:「なるほど、どうしたらいいですか?」

不動産屋:「取りに来ていただけますー?」

自分:「ええと、仕事あがりに行くので、夜20時以降になりますが・・」

不動産屋:「うちは窓口5時までなんですよーーー」

自分:「(こっちが取りに行くもんなんか??まじ??)あ、わかりました。。。明日休みなので朝取りに行きます・・・(ガチャ)」

と、2度目の工務店依頼で何とか換気扇の修理は、入居者様が入居前に無事終える。

突然の出来事だったが、この対応は果たして適切だったのか?

何もかも素人オーナーの自分だが、いったんこのまま進むことになる。

換気扇修理してくださいと依頼しておきなから、部屋が入れない状態でどうやって修理するんだ??、疑問を感じながら、凡ミスか?と思いつつ、このまま契約手続きへ進むのだったが、これは序章に過ぎなかった。

教訓:鍵の取り換えなど、引渡し前の入室作業事項の有無のチェックすること

大手不動産仲介業者との奮闘記「個人オーナーは契約をなめられる」

無事、入居前の設備修理も終え、契約手続きだ。

宅建学習で借主様への重要事項説明、契約説明を不動産屋がやることは学習済みだ。

今回は、借主ではなく、自分は貸主だ。

まず、説明はない。

不動産屋:「今度、来れるときは、週末ですかね?契約書にサインしに来てください~」との連絡。

(ん?まだ契約条件も契約書も見てないんだけど・・・いきなり行って、いきなり契約承諾?)

(いくら入居日まで時間がないと言え・・)

自分:「メールで契約書PDF送っておいてください。夜見ておきます。」

そして、着信メール。契約書だ。

なるほど、宅建学習でも何度も見た賃貸借契約書、媒介契約書だ。

ふむふむ、これがリアル契約書ね、と眺めていると見覚えのある条文が出てくる、出てくる。

といっても、すでに結構忘れているので、いい復習教材だ。

生きた教材とはこのことだ。

まずは、賃貸借契約書。

いわゆる国土交通省の標準契約書だ。

(うむ、うむ、勉強したやつだな、これは)と思っていた矢先、

「ん?何これ?」

一番最後の小さな特約事項欄「契約日~入居日まで賃料免除」。

「何じゃこりゃ?」

不動産屋:「ああ~まだねー入居者さん引っ越し日が確定してなくて・・・なので、妥当なところを入居日とさせて頂いたんですよーーー」

不動産屋:「仮に引っ越し日が入居日以降になっても、入居日から賃料は払いますよー、まあほぼ入居日までに引っ越し日が決まるみたいですけどね。」

自分:「(いや、先に言ってよ・・・。まあ始めてだからいいかな)、あらかじめきちんと説明してくださいね、わかりました。」

次は、媒介契約書だ。

本物件はいわゆる一般媒介契約物件だ。

宅建学習では、仲介報酬は最大1ヵ月。

媒介契約書を見ると、貸主からは0.5ヵ月分となっていた。

なるほど借主様と折半ね、うむうむ。

そして、「広告料〇ヵ月。」

(ん?広告料?貸主からの依頼によって広告料を支払うのではないの??)

不動産屋:「あー、広告料は物件が決まる都度、依頼を頂いていたことなので、頂いているんですよー、サイトには前から掲載したりしてましたねー」

(なるほど、リアルでは出来高払い的なイメージ、つまり契約時に依頼していたことにするんだな・・・)

自分:「金額はどういった根拠でしょうか?安くしてもらえますか?」

不動産屋:「いやー、これは当社の規定です。」

自分:「規定ですか・・・、それって見せて頂けるのでしょうか?」

不動産屋:「媒介契約書に記載した金額が規定金額です。」

自分:「・・・(見せへんのかーーーいい)、(まあ、初めての経験だからいいっか、契約を伸ばすと、入居者様に迷惑かかるしな・・時間ないしな・・・)そうですか・・・」

ここまで、契約について確認事項を都度メールでいろいろ質問したが、返事は都度口頭電話での返答。

せめてオーナーが変わったからきちんとした対応(契約の説明ややり取り)をしてほしいが、不動産仲介業者にあまり期待してもしょーがいないのかな・・と思いつつ、契約手続きを行う。

教訓:契約、特に特約事項はきっちり確認すること

入居日当日もドタバタ劇

さて、今日はいよいよ入居者様の入居日だ。

幸い在宅勤務なんで、何か急な対応でも何とか対応は可能だ。

そして、いきなり不動産屋から電話だ。

不動産屋:「すみませんーーー、天井照明つけようとしたら、取付器具が落ちたみたいので、至急対応お願いしますーー」

自分:「あ、わかりました。」

急遽現場を駆け付け、まずは、入居者様との初のご対面。

入居者様:「こんにちわ、はじめまして、今後ともよろしくお願いします。」

自分:「こんにちわ、はじめまして、今後ともよろしくお願いします。(若いオーナーだと思われたかな・・・)、照明の件、申し訳ありません、急ぎで修理依頼しますので・・・」

初対面からドタバタ謝罪スタート。

そしてこんな時に頼りになるのが工務店様。

なんと、その日の夕方には駆け付け修理対応完備していただけた。

(ありがたい・・・工務店様様だ・・。)

教訓:教引渡し前に部屋の天井照明取付器具までチェックすること

このように、1st入居者様対応に、私、素人オーナーはワタワタしたが、学んだこと。

・引渡しまでのトラブル対応運用については経験がものをいうので、これからナレッジとして蓄積していく

・契約ごとは、宅建の知識が役に立つとともに、リアルな契約事情は経験を重ね学んでいく必要あり

・不動産屋の対応について今後、要考察

賃貸不動産の運用管理は、結構地味であるとともに、ここまでの稼働の大部分はいわゆるトラブル対応という、現実です。

こうして、素人サラリーマンによる、はじめての賃貸不動産経営奮闘記の幕開けです。

素人サラリーマンが宅建合格を目指す効率的な勉強法

ここでは、私の実体験から、素人サラリーマンが宅建合格を目指す効率的な勉強法について紹介致します。

宅建は、物件オーナーはもちろんのこと、入居者、これから家を持つ人など、幅広い役立つ知識を学習できるのでおススメの資格です。

ぜひともトライしてみてください!勉強はこちらです。👇

素人サラーリマンが仕事をしながら3カ月で宅建に合格した効率的な勉強法

-資格

Copyright© 独学ライフ , 2020 All Rights Reserved Powered by STINGER.