皆さん、こんにちわ。
独学ライフです。
今回は、私、素人サラリーマンが不動産関連資格を取得した後に、実際に賃貸不動産を経営した奮闘模様を書きたいと思います。
- 賃貸不動産経営に興味のある方
- 不動産資格の活かし方に興味ある方
これがリアル。
これからシリーズ編としてお伝えしていこうと思います。
素人による賃貸不動産経営
私、独学ライフは不動産業界とは無縁なサラリーマンを送りながら
- 宅建
- 管理業務主任者
- 賃貸不動産経営管理士
- ＡＦＰ
といった不動産関連資格を取得し、その知識を活かして賃貸不動産の経営をスタートしました。
ある日、突然ひょんなことから空室ありの大変お古なアパートを事業継承することになりました。
設備のあちこち壊れるし、空室やし、閑静な住宅地にたたずむ１棟のアパート経営の奮闘記です。
まず、物件から紹介しますと、かれこれ25年以上前に建った物件なんで、
- 外づらのビジュアルはいかにも昭和感満載
- 部屋は今どき畳にふすまの部屋
- 設備のあちこちで修理依頼は頻繁
こんな物件です。
ということで、人の入れ替わりの激しい年度末シーズンにようやく、新しい入居者様に来ていただくことになったことから、この奮闘記が始まります。
大手不動産仲介業者との奮闘記「勝手に鍵を変えられる」
それは大手不動産仲介業者からの１本の電話が入ったところからスタートします。
不動産屋：「入居をご希望される入居様がいらっしゃいます」
自分：「お！いらっしゃるのか！」
不動産者：「すぐ引っ越しをご希望されているので、さっそく契約させて頂きます」
自分：「え？まじ？もうですか！早いな～♪」
不動産者：「取り急ぎ、換気扇のスイッチがつかないから、入居日までに修理お願いします～」
自分「はい、（また故障か・・・）」
そして、すぐ工務店へ修理の依頼をした。
修理当日。
私は会社で会議が終わり、ほっと休憩室で一息ついた矢先だった。
「プルルルル‥‥」（不動産屋からの電話だ）
自分：「（ん？工務店か、どうした？）はい、どうかしました？」
工務店：「お預かりしている鍵で開かないんですよー」
自分：「え？なんでですか？」
不動産屋：「あー、これ鍵が取り換えられてますね～」
自分：「え？まじ？」
自分：「工務店さん、申し訳ありません、不動産屋が取り換えるかも～って言っていたので、もう変えたのかもしれません。すみません、いったんキャンセルで仕切り直しで別日でお願いできますか（不動産屋さん、勝手に鍵を変えるか・・・・マジかよ）」
そして、不動産屋に連絡を入れる。
自分：「あーもしもし、あのー先日の新たに入居されるお部屋の鍵って変えました？？」
不動産屋：「あー、そうですねー、すみませーん、変えましたねー」「（おいおい、事前に言えよ）・・」
自分：「新しい鍵はどこですか？」
不動産屋：「あー、うちの事務所にあります」
自分：「なるほど、どうしたらいいですか？」
不動産屋：「取りに来ていただけますー？」
自分：「ええと、仕事あがりに行くので、夜20時以降になりますが・・」
不動産屋：「うちは窓口５時までなんですよーーー」
自分：「（こっちが取りに行くもんなんか？？まじ？？）あ、わかりました。。。明日休みなので朝取りに行きます・・・（ガチャ）」
と、2度目の工務店依頼で何とか換気扇の修理は、入居者様が入居前に無事終える。
突然の出来事だったが、この対応は果たして適切だったのか？
何もかも素人オーナーの自分だが、いったんこのまま進むことになる。
換気扇修理してくださいと依頼しておきなから、部屋が入れない状態でどうやって修理するんだ？？、疑問を感じながら、凡ミスか？と思いつつ、このまま契約手続きへ進むのだったが、これは序章に過ぎなかった。
教訓：鍵の取り換えなど、引渡し前の入室作業事項の有無のチェックすること
大手不動産仲介業者との奮闘記「個人オーナーは契約をなめられる」
無事、入居前の設備修理も終え、契約手続きだ。
宅建学習で借主様への重要事項説明、契約説明を不動産屋がやることは学習済みだ。
今回は、借主ではなく、自分は貸主だ。
まず、説明はない。
不動産屋：「今度、来れるときは、週末ですかね？契約書にサインしに来てください～」との連絡。
（ん？まだ契約条件も契約書も見てないんだけど・・・いきなり行って、いきなり契約承諾？）
（いくら入居日まで時間がないと言え・・）
自分：「メールで契約書PDF送っておいてください。夜見ておきます。」
そして、着信メール。契約書だ。
なるほど、宅建学習でも何度も見た賃貸借契約書、媒介契約書だ。
ふむふむ、これがリアル契約書ね、と眺めていると見覚えのある条文が出てくる、出てくる。
といっても、すでに結構忘れているので、いい復習教材だ。
生きた教材とはこのことだ。
まずは、賃貸借契約書。
いわゆる国土交通省の標準契約書だ。
（うむ、うむ、勉強したやつだな、これは）と思っていた矢先、
「ん？何これ？」
一番最後の小さな特約事項欄「契約日～入居日まで賃料免除」。
「何じゃこりゃ？」
不動産屋：「ああ～まだねー入居者さん引っ越し日が確定してなくて・・・なので、妥当なところを入居日とさせて頂いたんですよーーー」
不動産屋：「仮に引っ越し日が入居日以降になっても、入居日から賃料は払いますよー、まあほぼ入居日までに引っ越し日が決まるみたいですけどね。」
自分：「（いや、先に言ってよ・・・。まあ始めてだからいいかな）、あらかじめきちんと説明してくださいね、わかりました。」
次は、媒介契約書だ。
本物件はいわゆる一般媒介契約物件だ。
宅建学習では、仲介報酬は最大1ヵ月。
媒介契約書を見ると、貸主からは0.5ヵ月分となっていた。
なるほど借主様と折半ね、うむうむ。
そして、「広告料〇ヵ月。」
（ん？広告料？貸主からの依頼によって広告料を支払うのではないの？？）
不動産屋：「あー、広告料は物件が決まる都度、依頼を頂いていたことなので、頂いているんですよー、サイトには前から掲載したりしてましたねー」
（なるほど、リアルでは出来高払い的なイメージ、つまり契約時に依頼していたことにするんだな・・・）
自分：「金額はどういった根拠でしょうか？安くしてもらえますか？」
不動産屋：「いやー、これは当社の規定です。」
自分：「規定ですか・・・、それって見せて頂けるのでしょうか？」
不動産屋：「媒介契約書に記載した金額が規定金額です。」
自分：「・・・（見せへんのかーーーいい）、（まあ、初めての経験だからいいっか、契約を伸ばすと、入居者様に迷惑かかるしな・・時間ないしな・・・）そうですか・・・」
ここまで、契約について確認事項を都度メールでいろいろ質問したが、返事は都度口頭電話での返答。
せめてオーナーが変わったからきちんとした対応（契約の説明ややり取り）をしてほしいが、不動産仲介業者にあまり期待してもしょーがいないのかな・・と思いつつ、契約手続きを行う。
教訓：契約、特に特約事項はきっちり確認すること
入居日当日もドタバタ劇
さて、今日はいよいよ入居者様の入居日だ。
幸い在宅勤務なんで、何か急な対応でも何とか対応は可能だ。
そして、いきなり不動産屋から電話だ。
不動産屋：「すみませんーーー、天井照明つけようとしたら、取付器具が落ちたみたいので、至急対応お願いしますーー」
自分：「あ、わかりました。」
急遽現場を駆け付け、まずは、入居者様との初のご対面。
入居者様：「こんにちわ、はじめまして、今後ともよろしくお願いします。」
自分：「こんにちわ、はじめまして、今後ともよろしくお願いします。（若いオーナーだと思われたかな・・・）、照明の件、申し訳ありません、急ぎで修理依頼しますので・・・」
初対面からドタバタ謝罪スタート。
そしてこんな時に頼りになるのが工務店様。
なんと、その日の夕方には駆け付け修理対応完備していただけた。
（ありがたい・・・工務店様様だ・・。）
教訓：教引渡し前に部屋の天井照明取付器具までチェックすること
このように、1st入居者様対応に、私、素人オーナーはワタワタしたが、学んだこと。
・引渡しまでのトラブル対応運用については経験がものをいうので、これからナレッジとして蓄積していく
・契約ごとは、宅建の知識が役に立つとともに、リアルな契約事情は経験を重ね学んでいく必要あり
・不動産屋の対応について今後、要考察
賃貸不動産の運用管理は、結構地味であるとともに、ここまでの稼働の大部分はいわゆるトラブル対応という、現実です。
こうして、素人サラリーマンによる、はじめての賃貸不動産経営奮闘記の幕開けです。
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