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素人サラリーマンによる初めての賃貸不動産経営奮闘記③「はじめての退去立会」

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皆さん、こんにちわ。

独学ライフです。素人サラリーマンが不動産関連資格を取得して、資格の知識を活かした賃貸アパート経営模様をお伝えするシリーズをお送りします。

今回は、入居者さんの引っ越しに伴い、「はじめての退去立会」について解説します。

退去立会って何をすればいいの?

何を見ればいいの?

など、はじめての賃貸不動産オーナーにとって、退去立会は何となく不安・・・。

しかも、2020年度より民法改正になり、この民法改正が退去立会にも影響してくるのです。

今回は、実体験に基づきながら、退去立会において知っておくべきことについて解説してきたいと思います。

ぜひとも参考にしてください!

 

退去立会は誰とやるのがいい?

私、今回、初めての退去立会でした。

入居者さんと2人で立会するには不安です。何をすればいいのかわからない・・・。

いっそのこと不動産管理会社に管理を委託すればよかったのか・・・。

退去立会は、入居者さんと日取りを合わせて一緒に立会うのですが、ぜひおススメしたいのが、工務店さんも一緒に立ち会って頂くよう調整することです。

工務店さんと一緒に立会するメリットは、退去立会の日に、施工する目から劣化部分を修復するのにどういった工事が伴うのか、1か所の修復工事を行うのにどこまで工事範囲が及ぶのか、どのくらいの費用感か、などを合わせて確認できることです。

また、退去立会時に、この機会を利用して室内設備をアップグレードする場合の費用や工事費を確認することもできるので、一度で効率的に確認ができます。

例えば、このように洗面台の水道レバーが冷水、温水に分かれている昔の形式だった場合、「シングルレバーの交換する」など、これを機にアップグレードのための施工費用を工務店さんに確認してもらい、退去立会と同時に資産価値向上に向けた工務店さんへの確認を合わせてできると一石二鳥です!

退去立会でどういった点を確認するのか

退去立会において、賃貸人として見るべきポイントは、汚れや劣化部分が、経年劣化のものか、入居者さんによる明らかな瑕疵かどうかです。

しかし、これまで退去立会の経験があまりないと、この判断がとても難しいんです。

「この傷はどっち負担??」

とよくわからないケースが立ち会っている中で、多々出てきます。

入居者負担か、賃貸人負担か。

そんなときに参考になるのが、国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でどういったケースがどちら負担なのか、ガイドラインにより定められています。

例えば、

・壁に画鋲やピンで空けた穴→貸主負担

・釘やネジで空けた穴→借主負担

などです。一度ご覧になってみてください。

ざっくり考え方を説明しますと、「通常の生活によって生じた汚れや傷は、入居者が退去時の原状回復費用として負担する必要はない」、とされています。

一方で、入居者が負担すべき事項は、「故意過失、不注意、普通の生活を超えるレベルの傷や汚れ」が対象となってきます。

例えば、このフローリング床のタバコの焦げ跡。これは明らかに入居者さんの過失部分です。

また、この畳の変色。

入居者さんの不注意で劣化したものは入居者負担だが、これは経年劣化として次の入居者さん向けに畳表替えをしますので、貸主負担とします。

敷金から修復費用を捻出できる?

昔は敷金からどこまで費用を出せるのか結構グレーでした。

私自身、賃貸アパートに住んでいた時期も、自動的に敷金から「クリーニング代らしきもの・・・」が除かれた金額が返還されていた記憶があります。

敷金でどこまで出せるかは、これまでよく揉めるポイントでした。

そこで、2020年4月、明治以来約120年ぶりに民法が改正されました。

そこでこの「原状回復ルール」が明文化されました。

ここでは、 国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とほぼ同じ内容が法律で明文化されることになりました。

つまり、ガイドライン=目安、ではなく、法律=決まり、になりました。

次に、問題の敷金の扱いです。

(改正民法 第622条の2)
いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう

敷金=「賃料債務(=家賃滞納)」に備えたお金である、と明文化されました。

これは、つまり昔のように、

「敷金は原状回復費用に充てたので、返金ないですよーー」

が通らなくなりました!

つまり、滞納がなければ返す、きちんと返すお金なのです。

敷金に関する特約(通常損耗補償特約)の確認

これまで記載してきましたように、敷金を勝手に原状回復費用に充てることはできない、賃料債務用のお金である、と明文化されることが民法改正により定められました。

ただし、契約当時の契約書に特約で「クリーニング代」など、一部通常の損耗を補償するような特約があれば賃借人が負担することになるケースもあるので、要確認です。

ただし、ここもよくトラブルになるので、契約時に入居者さんへきちんと説明して、了承得ていることなどが前提です。

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