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資産形成

山林売買奮闘記「山を売ってみた。山を貸してみた。」

投稿日:2019年5月29日 更新日:

皆さん、こんにちわ。

前回前々回では、膨大な山林資産の現況把握を行い、相続手続きを行ってきた話をしました。

そこで浮き上がってきた大きな課題である「山林の管理」。

頭を抱えていた矢先に、一本の電話から新たな展開へと進みます。

それは電力会社からの電話でした。

・「鉄塔が立っている山林敷地を売却してほしい」

・「送電線が上空に通っている山林敷地を貸してほしい」

はい、ということで今回は、山林の利活用方法の1つ、「電力会社との契約」についてお話したいと思います。

電力会社からの依頼

皆さんは遠くの山を見つめた時、時々山にある鉄塔や、送電線を見たことはないでしょうか?

山を越え、町から町へ電力を運ぶ重要な送電線が山々の上空を走っています。

当たり前のように見える鉄塔や送電線は、そこを通る土地の保有者から許可を得なければいけません。勝手には設置できないんです。

今回、初めて発覚したことだったのですが、この膨大な山林の一部の地域には電力会社の鉄塔があったり、送電線が上空を通っていたりしていました。意識さえしたことがなかったのですが、本来であれば、保有者から土地を利用する許可を得て電力会社が使用していることになっているそうですが、これまで正式に契約が行われていなかったとのこと。

今回、タイミングよく山林の地籍調査が完了し、境界線が明確になったので、該当する山林敷地について、電力会社から「鉄塔が建つ山林敷地を売って欲しい」、「送電線が上空を通っている山林敷地を貸してほしい」、との依頼がありました。

鉄塔立地の山林敷地の売却

1つ目の依頼。鉄塔が立地する山林敷地の売却について。

そもそもですが、

・山林敷地はいくらで売れるのか?

・山林敷地の登記手続き料はいくらか?

・山林敷地の契約手続きの手間はどのくらいかかるのか?

1つ1つ回答していきます。

①山林敷地はいくらで売れるのか?

電力会社との契約上、具体的な売買価格は公表できないのですが、なんと山林敷地の評価額の「50倍!」の価格を提示されました。

山林敷地の評価額の50倍????

そもそも山村敷地の評価額自体、驚くほど安いのですが、50倍は驚きです!

ちなみにこの山林の評価額、なんと「数十円/m2」です。びっくりするほど安いと思いません?

だから買い手も借り手も見つからないのです。

そんな山林を評価額の50倍で契約できる、との好条件です。

と言っても、相場はどうなのか確認するために、山林売買相場を調べてみたのですが、山林においては取引量が少ないために相場が確立されていません。売買価格は当事者次第なのです。とは言うものの、決断において何らかの判断基準が必要なので、ネットでいろいろ調査してみたところ、どうも、山村奥地の山林で評価額の50倍の価格とはなかなかよさげな条件でしたので、提示価格については合意することにしました。

②山林敷地の登記手続き料は?

権利者が変わるので、明確化するため登記することになりました。

今回は、なんと登記手続き料は全て電力会社で負担していただける条件でした。

これはいい条件です!

山林相続時には、今回対象となる山林敷地の数とは異なりますが、20万円以上したことを考えると、今回の売買で相続登記料は回収です。

③山林敷地の契約続きの手間は?

電力会社から司法書士へ山林敷地の契約手配していただけるので、こちらの手間はほとんどかかりませんでした。

以上3点を考慮した結果、山林敷地の売却に合意し、手続きを進めることにしました。

山林敷地の地役権の設定契約

次は、上空に送電線が通っている山林敷地の賃貸です。

今回、電力会社が提示された契約は「地役権の設定」です。

①地役権とは?

ある土地の便益のために他人の土地を利用する権利。電力会社の場合、変電所等に電気を送るために、各地権者の土地の上空を、送電線の通過により利用します。

②地役権の目的は?

土地に電線路を設置し、保守運営をするために土地に入り、または土地の通行、使用するために地役権を設定します。地役権設定後に、線下補償料(賃料みたいなもの)を電力会社から頂きます。

③山林敷地の地役権はいくらで契約できるのか?

電力からの提示価格は山林敷地の評価額の20倍相当の金額です。期間は半永久的。売買時に比べて随分安いので、価格の交渉、期間を有限にできないか、さらには契約未締結時代も利用していたので、未締結期間を遡り契約内容の見直しを打診しました。

④電力会社からの回答

 ・価格:周辺山林敷地と同一価格での提示のため、個別交渉は不可

 ・期間:周辺山林敷地と同一条件のため期間は半永久、期間の遡及は不可

これはかなり不利な条件では???

このままダダをこねるか迷いました。しかし、

・電力会社は広大な山林エリアで契約を進めなければいけないため、個別の所有者の交渉に応じる可能性が極めて低いと想定される

・今回契約しない場合、他に山林の利活用の余地が見込まれないこと

この2点を考えると、大企業対弱小個人での条件交渉は無理だろうと思い、契約自体を取り下げられるリスクを避けるため、地役権設定についても電力会社と契約することになりました。

以上より、100以上ある山林敷地のうち、いくつかは売却または地役権設定により電力会社との契約で新たに利活用することができました。

ただ、そんな山林敷地は全体の極々一部です。

大部分の残りの山林の管理の課題はいまだ残り続けています。

山林管理の模索が続く中、いよいよ次回では、大規模な次なる戦略について記載していきたいと思います。

今回はここまでです。

ご一読いただきありがとうございました。

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